Auf meinem Grundstück ist ein Weg. Ich zäune das Grundstück ein, damit niemand durchgehen kann.

Der erste Schritt zum eigenen Haus ist das passende Grundstück. Doch die Probleme lauern oft im Verborgenen. Vorhandene Wegerechte können die Freude über den Erwerb rasch trüben. Denn es kann vorkommen, dass ein Nachbar über das neu erworbene Grundstück gehen und fahren darf. Aber auch ohne grundbücherliche Eintragung kann aufgrund der Offenkundigkeit eines Weges ein Geh- und Fahrrecht bestehen. Auch kann wegen einer 30-jährigen gutgläubigen Nutzung eines Grundstückes ein Wegerecht ersessen werden.

Umgekehrt sollten sich Käufer eines Grundstücks, das nicht an einer öffentlichen Straße liegt, eine Zufahrt über Nachbargrundstücke sichern. Die Zufahrtsrechte sind im Grundbuch einzutragen, damit sie für jeden sichtbar sind. Wichtig ist, nicht nur genau festzuhalten, wie der Weg verläuft und wer ihn benützen darf. Geklärt sollte auch werden: Wer trägt die Errichtungs- und Erhaltungskosten? Wer zahlt welchen Anteil? Wie werden Pflichten wie Schneeräumung aufgeteilt? Und wer haftet für den Zustand des Weges?

Wie kann man ein Wegerecht loswerden? Durch die Errichtung eines Zaunes, wodurch die Ausübung des Geh- und Fahrrechtes verhindert wird und die Tatsache, dass der Berechtigte sein Recht über drei aufeinanderfolgende Jahre nicht geltend macht, kann auf Löschung der Dienstbarkeit im Grundbuch geklagt werden. All diese Punkte sind beim Grundstückskauf zu beachten. Rechtsberatung und ein Kaufvertrag durch einen Notar können helfen, die passende Lösung für alle Beteiligten zu finden und Streitigkeiten vorzubeugen.

Ein Notartipp von Dr. Michael Pogacar öffentlicher Notar in Lembach, Oberösterreich

Österreichweit sind rund 500 Notarinnen und Notare tätig. Eine erste Rechtsauskunft ist kostenlos. Einen Notar in Ihrer Nähe und weitere Rechtstipps zum Kauf und Verkauf von Immobilien finden Sie in unserer Notarsuche. 

Wenn ich mein Haus verkaufe, zahle ich keine Steuern.

Seit 2012 zahlt jeder Verkäufer beim Verkauf einer Immobilie eine „Immobilienertragsteuer“. Und zwar unabhängig davon, wie lange er bereits Eigentümer der Immobilie ist. Seit 1. Januar 2016 beträgt der Steuersatz 30 Prozent der Differenz zwischen Ankaufs- und Verkaufspreis, dem so genannten Veräußerungsgewinn.

Immobilien, die vor dem 1. April 2002 erworben wurden, gelten als „Altgrundstücke“. Bei ihrem Verkauf beträgt die Steuer pauschal 4,2 Prozent des Verkaufserlöses (und nicht des Veräußerungsgewinns). Falls es bei Altgrundstücken nach dem 1. Jänner 1988 zu Umwidmungen in Bauland bzw. Baufläche gekommen ist, wird der Veräußerungserlös mit pauschal 18 Prozent besteuert.

Befreiungen gibt es etwa für Immobilien, die als Hauptwohnsitz gedient haben und für selbst hergestellte Gebäude. Im betrieblichen Bereich sind besondere Bestimmungen zu beachten. Den Veräußerungsgewinn erhöhen oder vermindern weitere, im Einzelfall allenfalls zusätzlich zu berücksichtigende Faktoren, wie etwa erfolgte Abschreibungen.

Die Immobilienertragsteuer ist im Detail sehr komplex. Der Notar kann durch sein Know-how helfen, unliebsame Überraschungen zu vermeiden.

Ein Notartipp von Dr. Thorsten Antenreiter öffentlicher Notar in Wien

Ich vererbe mein Haus an meine Kinder. Es fallen keine Steuern an, da es keine Erbschaftssteuer gibt.

Auch wenn es in Österreich derzeit keine Erbschafts- und Schenkungssteuer gibt, gilt es beim Vererben bzw. Verschenken von Immobilien vorab finanzielle und rechtliche Fragen zu klären. Es ist daher sinnvoll, dass in einem Familiengespräch über die Aufteilung des Vermögens nach dem Ableben der Eltern gesprochen wird. Ratsam ist es, einen Rechtsexperten, wie den Notar, zu kontaktieren. Dieser unterstützt bei der Errichtung von Testamenten, berät betreffend Pflichtteilsansprüche, verfasst Pflichtteilsverzichtsverträge und ist ein kompetenter Ansprechpartner.

Beim Erben und Schenken von Immobilen sind Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr zu zahlen. Bisher war beim Schenken und Vererben von Immobilien in der Familie der Einheitswert die Bemessungsgrundlage zur Berechnung der Abgaben. Ab 1. Jänner 2016 wird der Verkehrswert der Immobilie als Grundlage für die Bemessung herangezogen und der Steuersatz für alle unentgeltlichen Erwerbe gestaffelt: Bis 250.000 Euro sind 0,5 Prozent zu versteuern, für den Wert von weiteren 150.000 Euro zwei Prozent und für den Wert über 400.000 Euro 3,5 Prozent. Dazu kommt noch die Eintragungsgebühr für das Grundbuch von 1,1 Prozent.

Um eine passende Lösung für alle Beteiligten zu finden, ist es notwendig, jeden Fall individuell zu betrachten und Beratung bei einem Rechtsexperten zu suchen. Damit hat man eine gute Entscheidungsbasis für das weitere Vorgehen.  

Ein Notartipp von Mag. Klaus Albrecht öffentlicher Notar in Telfs, Tirol

Wir haben keine Kinder. Wenn ich sterbe, erbt alles mein Ehepartner.

Wenn der Verstorbene kein Testament und kein Erbvertrag hinterlassen hat, regelt die gesetzliche Erbfolge, wer zur Erbschaft berufen ist. Gibt es keine Kinder oder sind diese bereits verstorben, kommen die Enkelkinder zum Zug. Sind weder Kinder noch Enkel bzw. deren Nachkommen vorhanden, so erben in zweiter Linie die Eltern des Erblassers. Wenn die Eltern verstorben sind, folgen die Geschwister des Erblassers bzw. deren Nachkommen. Sind auch in der zweiten Verwandtschaftslinie keine Personen vorhanden, so erben die Großeltern des Verstorbenen bzw. deren Nachkommen. Urgroßeltern erben nur wenn keine Großeltern bzw deren Nachkommen vorhanden sind. Der Ehepartner erbt zwar immer, aber neben der zum Zuge kommenden Verwandtschaftslinie: Der Ehegatte erbt neben Kindern des Erblassers und deren Nachkommen 1/3, neben Eltern und Geschwistern des Erblassers oder neben Großeltern 2/3. Sind neben Großeltern Nachkommen verstorbener Großeltern vorhanden, so erhält überdies der Ehegatte von dem restlichen 1/3 des Nachlasses den Teil, der den Nachkommen der verstorbenen Großeltern zufallen würde. Gleiches gilt für jene Erbteile, die den Nachkommen verstorbener Geschwister zufallen würden. In den übrigen Fällen erhält der Ehegatte den ganzen Nachlass. Wenn gar keine gesetzlichen Erben vorhanden sind, fällt der Nachlass dem Staat zu.

Mit 1. Jänner 2017 tritt das neue Erbrecht in Kraft. Dabei wird das gesetzliche Erbrecht (das zur Anwendung kommt, wenn es kein Testament und keinen Erbvertrag gibt) von Ehegatten und eingetragenen Partnern gestärkt. Der Pflichtteil für Eltern und Großeltern fällt weg. Nur mehr Kindern und Ehegatten soll ein Pflichtteil zustehen. Lebensgefährten sollen künftig auch erben können, wenn der Verstorbene dies nicht per Testament geregelt hat - aber nur, wenn es keine gesetzlichen Erben (das sind z.B. Ehegatten, Kinder, Eltern, Geschwister, Großeltern) gibt und das Nachlassvermögen an den Staat fallen würde. Als Voraussetzung sieht das neue Erbrecht eine Lebensgemeinschaft in den vergangenen drei Jahren vor - aber nicht unbedingt einen gemeinsamen Haushalt, etwa wenn der Partner im Pflegeheim gelebt hat. Besteht neben der Lebensgemeinschaft noch eine aufrechte Ehe, geht der Ehegatte als gesetzlicher Erbe vor.

Ein Notartipp von Mag. Christoph Winsauer, MBL öffentlicher Notar in Bregenz, Vorarlberg

Ich habe mich mit meinem Kind zerstritten. Nun kann ich es vom Erbe ausschließen.

Sie haben sich mit Ihrem Kind zerstritten und eine Versöhnung scheint nicht sehr wahrscheinlich. Gemeinsam mit Ihrem Ehepartner möchten Sie, dass das Kind einmal nichts erbt. Doch können Sie ihrem Kind den Anspruch auf sein Erbe verwehren?

Unter Enterbung wird der Wunsch verstanden, dass bestimmte nahe Verwandte vom Erbrecht ausgeschlossen werden. Ein Kind kann zwar freiwillig gegenüber seinen Eltern in Form eines Notariatsaktes auf den Pflichtteil verzichten, die Enterbung durch einseitige letztwillige Verfügung setzt jedoch das Vorliegen eines schwerwiegenden Grundes voraus. Zu den Enterbungsgründen gehört etwa, wenn Sie Ihr Kind im Notstand hilflos gelassen hat, wenn er wegen einer oder mehrerer vorsätzlich begangener Straftaten zu lebenslanger oder 20 Jahren Freiheitsstrafe verurteilt wurde oder wenn er eine gegen die öffentliche Sittlichkeit anstößige Lebensart führt.

Seltener bzw. fehlender Kontakt oder ein schlechtes Verhältnis zu einem Kind, unabhängig vom Beweggrund, reichen daher in der Regel nicht aus, um es zu enterben. Ihr Kind kann daher vermutlich nur auf den Pflichtteil gesetzt werden. Eine andere Möglichkeit wäre die Halbierung des Pflichtteils: So können Sie testamentarisch verfügen, dass der Pflichtteil Ihres Kindes auf die Hälfte gemindert wird, wenn die Eltern-Kind-Beziehung nie wirklich bestanden hat. Es sei denn, sie wurde von Ihnen grundlos verweigert.

Um im Voraus familiäre Brüche zu vermeiden, ist es zielführender mit einem unparteiischen Rechtsberater, wie dem Notar, gemeinsame Lösungen zu erarbeiten. Die Devise lautet: Rechtzeitig Gedanken machen, wichtige Punkte klären und in einem Testament festhalten.

Ein Notartipp von Dr. Rupert Wandl, öffentlicher Notar in Thalgau, Salzburg

Es ist rechtlich egal, ob ich mein Haus vererbe, verschenke oder übergebe.

Wer sein Haus zu Lebzeiten behalten möchte, sollte die geordnete Erbfolge nach seinem Ableben durch ein Testament regeln. Um Streit zwischen den Hinterbliebenen zu vermeiden, könnte die planmäßige Umsetzung des letzten Willens noch durch Erb- und Pflichtteilsverzichte abgesichert werden. Diese Verzichte sind nur in Form eines Notariatsaktes gültig.

Wer sein Vermögen bereits zu Lebzeiten übertragen möchte und dafür keinerlei geldwerte Gegenleistungen verlangt, verschenkt es. Von Übergabe spricht man, wenn der Übernehmer etwas dafür leisten soll. Zum Beispiel dem Übergeber ein Wohnungs- oder Fruchtgenussrecht einräumen, ihn im Alter betreuen, die Übernahme von Verbindlichkeiten oder die Auszahlung bzw. Abfindung der weichenden Kinder.

Daneben gibt es noch den Schenkungs- oder Übergabsvertrag auf den Todesfall. Dieser stellt eine Mischung aus Testament und Vertrag dar und kann in besonderen Fällen das richtige Instrument sein.

Ein Beispiel: Ein junger Mann möchte mit seinen Ersparnissen das Wochenendhaus seiner Eltern umbauen. Wie kann er Gewissheit haben, dass er dieses Haus irgendwann auch sicher in sein Eigentum übertragen erhält? Eine Schenkung auf den Todesfall ist ein schriftlicher Vertrag, welcher bereits zu Lebzeiten unterschrieben wird. Erfüllt wird diese Schenkung allerdings erst nach dem Tod des Schenkenden. Wenn zum Beispiel Eltern ihrem Sohn das Wochenendhaus auf den Todesfall schenken, bedeutet dies, dass die Eltern, solange sie leben, eingeschränkte Eigentümer des Wochenendhauses bleiben. Erst mit ihrem Ableben wird der Sohn uneingeschränkter Eigentümer dieses Wochenendhauses. Zur Gültigkeit dieses Vertrages ist ein Notariatsakt notwendig.

Ein Notartipp von Mag. Johann Herzog, MBL , öffentlicher Notar in Windischgarsten, Oberösterreich 

Ich habe den Kaufpreis meines Hauses bezahlt. Nun bin ich Eigentümer.

Man sollte nie den Kaufpreis zahlen, bevor nicht der Kaufvertrag unterschrieben ist und die grundbücherlichen Sicherheiten vorliegen. Denn: Eigentümer einer Immobilie ist, wer im Grundbuch steht. Schon bei der Gestaltung des Kaufvertrags ist ein Rechtsberater zu empfehlen, da beispielsweise ein Standardvertrag aus dem Internet nie auf die Spezifika des Einzelfalls eingehen kann.

Der Kaufpreis kann  außerdem auf einem Treuhandkonto hinterlegt werden. Die Übernahme von Treuhandschaften gehört zu den täglichen Aufgaben eines Notars. Es geht darum, den Kaufpreis in Verwahrung zu nehmen und erst dann auszufolgen, wenn alle vertraglichen Bedingungen erfüllt sind – etwa erst nach Veranlassung der Eintragung des Käufers ins Grundbuch und der Lastenfreistellung der Immobilie. So wird der Verkäufer abgesichert, dass das Geld hinterlegt sein wird. Der Käufer wird umgekehrt abgesichert, dass das Geld erst an den Verkäufer überwiesen wird, wenn die vertraglichen Bedingungen erfüllt sind.

Ein Notartipp von Mag. Christian Pail , öffentlicher Notar in Neumarkt, Steiermark   

Ich finanziere die Wohnung mit einem Kredit. Meine Schulden kann meine Tochter aber nicht erben.

So einfach ist es nicht. Es kommt zunächst darauf an, ob die Erbschaft bedingt oder unbedingt angenommen wird. Wenn ich befürchte, dass mehr Schulden als Vermögen da sind, kann ich das Erbe bedingt annehmen. Dann hafte ich für Schulden nur bis zum Wert des Nachlasses, nie darüber hinaus mit dem eigenen Vermögen. Ich kann das Erbe auch ausschlagen, dann hafte ich für gar keine Schulden. Die Wohnung erbe ich dann aber auch nicht.

 Ein Beispiel: War der Verstorbene im Pflegeheim, ist die Eigentumswohnung als einziges Vermögen möglicherweise mit Forderungen belastet, die den Immobilienwert übersteigen. Es sollte die Erbschaft ausgeschlagen werden. Wer dennoch an der Wohnung hängt, sollte die Erbschaft nur bedingt annehmen. Das Objekt wird geschätzt und für Schulden wird dann maximal bis zum Wert der Wohnung gehaftet (Annahme: Das Nachlassvermögen besteht nur aus dieser Wohnung). Ist es ungewiss, ob und wie viele Schulden der Verstorbene hinterlässt, sollte das Erbe jedenfalls nur bedingt angenommen werden. Würde die Erbschaft unbedingt angenommen, haftet man auch für Schulden, die den Wert der Wohnung übersteigen mit dem eigenen Vermögen.

Ein Notartipp von Mag. Markus Traar , öffentlicher Notar in Hermagor, Kärnten

Wir übergeben das Haus noch in diesem Jahr an unsere Kinder. Denn nächstes Jahr wird es teurer.

Bei der Überlegung, ob man sein Haus oder seine Wohnung noch vor der Steuerreform 2016 an seine Kinder übergeben soll, gibt es grundsätzlich kein Patentrezept. Bisher war beim Schenken und Vererben von Immobilien in der Familie zur Berechnung der Abgaben der Einheitswert die Bemessungsgrundlage. Ab 1. Jänner 2016 wird nun der Verkehrswert als Grundlage für die Bemessung herangezogen und der Steuersatz für alle unentgeltlichen Erwerbe gestaffelt: Bis 250.000 Euro sind 0,5 Prozent zu versteuern, für den Wert von weiteren 150.000 Euro zwei Prozent und für den Wert über 400.000 Euro 3,5 Prozent. Dazu kommt noch die Eintragungsgebühr für das Grundbuch von 1,1 Prozent.

 

Man kann daher nicht prinzipiell behaupten, dass Erben und Schenken durch die neue Systematik der Berechnung teurer wird. Wenn die Vermögensweitergabe nur aus steuerlichen Gründen erfolgt und nicht mit der eigenen Lebensplanung konform geht, ist von einer Übergabe grundsätzlich abzuraten. Um die beste Lösung für alle Angehörigen zu finden, ist es notwendig, jeden Fall individuell zu betrachten und Beratung bei einem Rechtsexperten, wie dem Notar, zu suchen. Damit hat man eine gute Entscheidungsbasis für das weitere Vorgehen. 

Ein Notartipp von Mag. Philipp Semmelweis, öffentlicher Notar in Eisenstadt, Burgenland

Ich schenke das Haus meinem Sohn. Ich kann bis an mein Lebensende darin wohnen, da ich den Kaufpreis bezahlt habe.

Wenn Sie Ihr Haus bzw. Ihre Wohnung ihrem Sohn schenken und darin wohnen bleiben wollen, ist es empfehlenswert, dass Sie sich bei der Schenkung ein Wohnrecht vorbehalten. Außerdem sollte ein Belastungs- und Veräußerungsverbot urkundlich festgelegt werden. All das kann ins Grundbuch eingetragen werden, womit der Schenkende rechtlich dahingehend vorgesorgt hat, dass er z.B. auch im Fall des Todes des Beschenkten weiter im Haus wohnen kann und das Haus auch nicht gegen seinen Willen weiterverkauft oder mit Hypotheken belastet wird.

Zu Bedenken ist auch: Bei Immobilien fällt für die Beschenkten Grunderwerbsteuer an. Außerdem können weitere Erben nach dem Tod des Schenkers unter Umständen die Auszahlung eines Schenkungspflichtteils verlangen. Bei Immobilien zählt, ausgehend vom Zustand der Schenkung, der Verkehrswert zum Todeszeitpunkt. 

Ein Notartipp von Mag. Leopold Liener, öffentlicher Notar in Allentsteig, Niederösterreich

Ich brauche kein Testament. Meine Frau bekommt die Wohnung sowieso.

Das stimmt so nicht. Nach der gesetzlichen Erbfolge erben in Österreich die Kinder zwei Drittel, der Ehepartner ein Drittel. Im Einfamilienhaus behält der Ehepartner zwar ein Wohnrecht, er oder sie wird aber nicht automatisch Alleineigentümer. Anders sieht es bei einer Eigentumswohnung aus: Wenn beide als Eigentümer im Grundbuch stehen, bekommt der Überlebende den Anteil des Verstorbenen.

Viele glauben, dass der Ehepartner alles bekommt, wenn es keine Kinder gibt. Auch das ist nicht richtig. In diesem Fall erben die Eltern neben dem Ehepartner. Sind diese bereits verstorben, kommen die Geschwister neben dem Ehepartner zum Zug.

Deshalb sollte der Nachlass in einem Testament eindeutig geregelt werden. Dieses ändert die gesetzliche Erbfolge und kann eine klare Zuteilung treffen. So kann man beispielsweise im Testament festlegen, dass die Geschwister nichts erben und die Kinder oder Eltern nur den Pflichtteil bekommen. Die Kinder haben dann den Anspruch, dass sie ausbezahlt werden, aber sie werden nicht unmittelbar Eigentümer des Hauses. 

Ein Notartipp von Mag. Klaus Berger, öffentlicher Notar in Wien

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